Венера Белова, менеджер по продажам компании Ashton Rose (часть Oracle Capital Group)
В последнее время мы стали замечать, что люди, приобретающие элитную недвижимость в Англии, все чаще задаются вопросом о том, как «построить свой дом с нуля», вместо того чтобы выбирать готовые предложения. Это объяснимо. Цены на недвижимость в Великобритании, а особенно в Лондоне, непрестанно растут, количество предложений ограниченно, налоговое законодательство в области купли-продажи готовой недвижимости постоянно меняется.
Кроме того, среди российских покупателей немало людей с серьезным опытом строительства своего жилья в странах СНГ. Они не понаслышке знают, что собственная стройка позволяет, как получить «дом своей мечты» наивысшего качества, а также дает возможность сэкономить на многих расходах. Так ли это работает в Англии, мы постараемся сейчас разобраться.
Если вы хотите получить дом, построенный специально для вас, есть два пути: довериться профессионалам и поручить профессиональному застройщику строительство объекта, либо организовать строительство своего дома самостоятельно, что может быть дешевле, но в данном случае придется уделить гораздо больше собственного времени.
Покупатели, которые воспользуются первым и наиболее легким вариантом, заключают договор с застройщиком. После этого, все этапы строительства от выбора участка до сдачи объекта в эксплуатацию будут являться ответственностью застройщика, и покупатель выступает только в роли инвестора и конечного потребителя получившегося продукта. В данном случае главный вопрос, который будет стоять, — это выбор качественного исполнителя. Стоит учитывать опыт застройщика в реализации именно тех проектов, которые максимально близки по исполнению и духу вашей задумке.
Если вы решили пойти по второму пути, то построить свой дом в Туманном Альбионе не так уж просто. Рассмотрим более подробно этапы, через которые вам нужно будет пройти.
Во-первых, необходимо найти подходящий участок.
Это можно сделать, как на профильных вебсайтах, так и через агентов и даже с помощью потенциальных соседей, обладающих информацией о том, где и какие участки могут быть свободны к продаже в интересующем вас районе.
Для покупки земли необходимо воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Опытный специалист сможет отстоять права покупателя и вовремя обратит ваше внимание на многие важные нюансы в документах на объект, которые не очевидны человеку, не знающему тонкости сделок с недвижимостью в Великобритании, поэтому не стоит экономить на юридических услугах.
Во-вторых, нужно получить разрешение на строительство. Его выдает орган местного самоуправления. Участки продаются, как с разрешением, так и без него.
Покупателям, не имеющим опыта в получении разрешения на строительство в Великобритании, лучше не приобретать участки без разрешения. Это можно сделать, если вы прибегаете к помощи эксперта в его получении или есть веские основания полагать, что разрешение будет выдано.
В противном случае, можно стать владельцем участка, на котором ничего нельзя построить или существуют существенные ограничения на строительство.
Поэтому проще купить участок с разрешением на возведение определенного здания. Опытный специалист также поможет вам внести изменения в существующее разрешение, если оно не совсем соответствует вашим требованиям.
Большинство органов местного самоуправления предоставляет такую услугу, как совет о вероятности получения разрешения на строительство, еще до подачи заявления.
Этот совет поможет понять, что будет или не будет одобрено инженером, осуществляющим архитектурно-планировочный контроль, в каком стиле и из каких материалов может быть построено здание.
Кроме разрешения на строительство до начала стройки нужно получить одобрение от инстанции по контролю качества строительных работ, а также какие-либо специальные разрешения применимые для данного района (например, разрешение на строительство в зоне ограниченной застройки).
Третий важный момент — финансирование.
Получить кредит от банка на строительство гораздо сложнее, чем ипотечное кредитование при покупке готового жилья.
Если же без привлечения финансирования не обойтись, то свои средства нужно приготовить как минимум на приобретение земли и получение разрешения на строительство.
Местные банки относятся благосклоннее к резидентам Великобритании, которые могут получить кредит до 65% от стоимости проекта. Но при обращении в банк они уже должны быть владельцами участка, иметь на руках разрешение и смету на строительство.
Гораздо труднее приходится нерезидентам, получающим доход за пределами Великобритании. Обычные коммерческие банки, как правило, не выдают им кредиты. Частные банки работают только с определенными большими объемами инвестиций, и готовы предоставлять кредиты при условии размещения у себя крупных активов покупателя.
В-четвертых, нужно заранее определиться с будущим дизайном дома.
Для малобюджетных строек подойдут поставщики пакета услуг, строящие и проектирующие здания на базе ходовых строительных шаблонов. Если вы хотели бы построить не типовой, а индивидуальный дом, лучше прибегнуть к услугам профессионального архитектора и дизайнера.
Шаг пятый – заключение строительного контракта.
Необходимо найти подрядчика и заключить строительный контракт на выполнение работ. На строительном рынке Великобритании есть широкий выбор подрядчиков, как местных, так и приехавших из-за рубежа с опытом строительства в других станах, включая станы СНГ. Строители из стран восточной Европы в последнее время пользуются популярностью, тк они составили достойную конкуренцию местным профессионалам и по цене, и по качеству работ. Как и на других строительных рынках среди подрядчиков попадаются и недобросовестные специалисты, которые выполняют работу некачественно, не в полном объеме, не соблюдают сроки, исчезают, получив задаток и т.д. Поэтому подходить к выбору подрядчика нужно очень внимательно, опираясь на рекомендации и, если возможно, ознакомившись с предыдущими проектами подрядчиков, а также осуществлять расчеты с подрядчиками при условии и по мере выполнения этапов строительства.
Можно нанять отдельного управляющего проектом. Хотя некоторые покупатели самостоятельно выполняют функции управления проектом, чтобы снизить расходы на данные услуги и самостоятельно контролировать, как происходит выполнение работ и использование материалов.
Рекомендуется застраховать строительство для защиты своих инвестиций. Даже, если подрядчики уже имеют страховку на строительство, все равно необходимо иметь свою собственную. Страховка подрядчика покрывает далеко не все страховые случаи.
По завершению строительства необходимо получить акт выполненных работ в инстанции по контролю качества строительных работ, а также зарегистрировать факт владения новым объектом в государственном земельном кадастре.
Теперь я бы хотела рассказать о подводных камнях, с которыми может столкнуться покупатель.
Например, существует огромное количество ограничений, которые обычно указаны в документе, подтверждающем ваше право собственности.
Подобные ограничения сложилось в Великобритании исторически, берут свое начало еще в системе римского права и не всегда могут быть могут быть официально зарегистрированы.
Среди этих ограничений можно выделить права, которые могут быть у других людей, например соседей, относительно вашей земли: право прохода или проезда,
парковки на чужой земле, право получать доступ к чужой земле для обслуживания коммуникаций проходящих по территории участка, право соседей на свет, ограничивающее застройку вашего участка.
Если соседи имеют возражения против строительства, они могут быть использованы как аргумент для вынесения отрицательного решения на ваш запрос на разрешение стройки.
Что касается планирования и градостроительства, существует множество ограничений, например, по высоте новых зданий в определённых районах (особенно актуально в центре Лондона).
Многие здания находятся под охраной государства. В этом случае невозможно изменить фасад здания, а при замене окон необходимо использовать те же материалы, как и при изначальном строительстве.
Существуют также зоны ограниченной застройки –– районы, где действую гораздо более строгие правила выдачи разрешений на строительство.
Иногда иностранные инвесторы, желающие построить дом в Великобритании, опираются на свой предыдущий опыт и заимствуют идеи из своих предыдущих удачных объектов за рубежом. Это накладывает на построенную ими недвижимость определенный отпечаток национального колорита. Посмотрев на такие здания можно сказать, вот этот дом построил человек из Ближнего востока, а владелец этого, скорее всего, россиянин.
На практике инвесторы, заинтересованные в строительстве таких зданий, могут столкнуться с двумя проблемами: проблема градостроительства и рыночная проблема.
При получении разрешения на строительство некоторые нестандартные для Англии стили архитектуры и материалы могут быть не одобрены, как несоответствующие общему стилю и виду улицы, соседним зданиям. Поэтому получить разрешение на строительство в центральных и престижных районах Лондона будет очень затруднительно. Такие проекты имеют больше шансов на успех в получении разрешения на строительство за городом.
С точки зрения рынка, подобные здания считаются в Великобритании экзотическим, нишевым продуктом, что значительно снижает ликвидность данного актива.
На поиск нужного покупателя для такой недвижимости можно потратить месяцы, и даже годы, что понизит продажную цену и в результате вложенные в строительство средства окажутся неоправданными. Местные покупатели не оценят дорогостоящие материалы, так как они не представляют такой же ценности на местном рынке.
Консервативные британцы предпочитают современные прочтения традиционных стилей, а также новые экологичные материалы и энергосберегающие технологии. Популярны нейтральные цвета, позволяющие покупателю легко добавить свои аксессуары и таким образом выразить свой вкус в интерьере.
Резюмируя, можно сказать, что строительство собственного дома в Великобритании – трудоемкий и длительный процесс с множеством подводных камней и нюансов. На каждом этапе создания своего дома нельзя обойтись без опытных экспертов, которые могут помочь во всем разобраться.
