Интервью с Юлией Макеевой, руководителем представительства Oracle Capital Group в России
У клиентов постоянно возникает интерес на совместные инвестиции в недвижимость. При этом вызывает интерес как крупные проекты по переводу коммерческой недвижимости в резиденции, так и строительство небольших объектов «с нуля». В последнее время усилился спрос на объекты за пределами Лондона (с целью минимизации риска снижения темпов роста недвижимости в Лондоне), а также на индивидуальные проекты в самых центральных районах Лондона (Soho, Mayfair, City ofLondon, Kensington and Chelsea).
— Какие преимущества и недостатки есть у коллективных и синдицированных инвестиций в британскую недвижимость в сравнении с покупкой штучных объектов через риэлторов и консультантов?
Основным преимуществом является более высокая доходность и ликвидность, а также диверсификация риска за счет инвестиций в объекты с различном местом расположения и разной стадией строительства. Основным недостатком является возможное снижение уровня управленческого контроля над объектом.
— В России идут довольно агрессивные продажи с стороны десятков сетевых агентов парковок от Group First Тоби Уиттакера. Что бы вы сказали о выгодности этих инвестиций и надежности вложений?
Нам известно о группе GroupFirst, которая изначально специализировалась на инвестициях в хранилища для резидентов Великобритании. Сейчас эта тематика становится менее актуальной, фокус перемещается на парковки. Для оценки надежности подобных инвестиций нужно понимать, насколько обеспечены финансовые бумаги и их старшинство по сравнению с другими финансовыми инструментами. Если прямое обеспечение отсутствует или является субсидированным по отношению к долговым инструментам или кредитам, надежность вряд ли может быть гарантирована. С точки зрения доходности я бы ориентировалась на гарантированную доходность, нежели на обещания о возвратности капитала с внутренней доходностью более 30%. То есть можно рассматривать подобные инструменты в рамках хорошо диверсифицированного портфеля жилой и коммерческой недвижимости в Великобритании и других европейский странах.
— Насколько вырос спрос на недвижимость Великобритании со стороны клиентов компании, за последние год-два?
Спрос остается стабильным, мы не наблюдаем значительных колебаний в ту или иную сторону.
— Некоторые инвесторы говорят, что процесс крупных покупок и редевелопмента для российских инвесторов усложнился в связи с охлаждением отношений между странами, так ли это?
Мы наблюдаем ужесточение требования к due-diligence, особенно со стороны кредитных институтов. Необходимо раскрывать конечных бенефициаров и объяснять происхождение средств. Вместе с тем, эта тенденция наблюдается во всем Мире и сложно установить четкую взаимосвязь с Россией. Поэтому крупные сделки для российских инвесторов остается в приоритете, т.к. именно в таких транзакциях появляется возможность получить дополнительную доходность.
