Оформление недвижимости в Великобритании на специализированную компанию с ограниченной ответственностью может быть эффективным с точки зрения дальнейшего налогообложения и финансирования бизнеса по сдаче недвижимости в аренду. Значительный пласт специализированных ипотечных кредиторов предоставляет финансирование компаниям такого типа.
Данный вид бизнеса называется “buy-to-let” и часто оформляется на SPV («special purpose vehicle») – специальная обособленная компания. Она может создаваться под управление одним специализированным объектом, а может использоваться для владения всеми вашими объектами недвижимости. За последние несколько лет число таких компаний в Великобритании сильно выросло, особенно в течение 2020 года (41700 регистраций за год, рост 23% к предыдущему году).
Ваша компания по сдаче недвижимости может владеть или управлять объектами-новостройками, восстановленными из аварийного состояния домами, студенческими общежитиями и др.. Ипотека для специализированных компаний обычно предоставляется на условиях финансирования до 85% стоимости объекта. При этом вы можете получить гораздо более выгодные условия при условии финансирования от 75% стоимости. Процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от базовой ставки банка Англии, но может быть также привязана к LIBOR.
SPV-компания ограничивает ответственность ее владельца. Поэтому почти все кредитные учреждения на рынке будут требовать персональные гарантии от владельца компании или ее директоров. Учитывая данную специфику мы рекомендуем использовать несколько кредитных учреждений для финансирования вашего проекта. Это позволит вам получать более выгодные условия кредитования.
В долгосрочной перспективе владение недвижимостью через компанию часто оказывается выгоднее, чем личное владение такой собственностью, с учетом изменившегося в 2015 году налогового законодательства.
Как можно передать недвижимость, которой владеет частное лицо, во владение специально обособленной компании?
Кредитные фирмы позволяют передачу стоимости через заем компании от ее директора / владельца. Таким образом компания с ограниченной ответственностью получает освобождение от внесения депозита при покупке недвижимости при трансфере ипотечного кредита. Вы можете оказаться обязанными уплатить госпошлину и персональный налог на доход с прироста капитала, поэтому вам будет необходимо предварительно посоветоваться с налоговым консультантом.
Поскольку ваша компания создавалась с единственной целью – сдача недвижимости внаем, риски такого бизнеса хорошо просчитываются и кредиторы охотно финансируют данные компании, в тоже время, компаниям, которые занимаются торговой деятельностью, получить кредит на тех же условиях будет сложнее.
Основные ритейл банки охотнее финансируют покупку недвижимости физическими лицами. Для финансирования SPV используются специальные кредитные учреждения, которые специализируются на финансировании сделок “покупки недвижимости с целью предоставления ее в аренду”. Доступ к их предложениям осуществляется через специализированного брокера.
Как зарегистрировать фирму для сдачи недвижимости внаем?
Для вашего бизнеса по сдаче недвижимости внаем мы зарегистрируем отдельную компанию с указанием специфических кодов SIC. Это будет или комбинация кодов, или один из следующих кодов:
- 68100: Buying and selling of own real estate;
- 68201: Renting and operating of Housing Association real estate;
- 68209: Other letting and operating of own or leased real estate;
- 68310: Real estate agencies;
- 68320: Management of real estate on a fee or contract basis.
Вам может оказаться полезной наша консультация для определения наиболее выгодного способа налогообложения и способа владения недвижимостью в Великобритании. В долгосрочной перспективе владение через фирму оказывается более выгодным.
ORACLE CAPITAL GROUP оказывает полное юридическое и налоговое сопровождение сделки купли – продажи и помогает оформить специализированную ипотеку для вашего бизнеса. Наша компания также оказывает услуги бухгалтерского учета и налогового планирования.
Денис Астахов
Директор по инвестициям в недвижимость, Oracle Capital Group
